FAQ zur WEG-Abrechnung

Wird bei Eigentümerwechsel für Verkäufer und Käufer getrennt abgerechnet?

Nein. In Abrechnung360 ist bewusst keine getrennte WEG-Jahresabrechnung für alten und neuen Eigentümer vorgesehen. Die Jahresabrechnung wird nach § 28 WEG einheitenbezogen erstellt, also für die Wohnung und nicht personenbezogen.

Aus Verwaltersicht ist es in der Regel nicht empfehlenswert, die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer im Rahmen der WEG-Abrechnung zu übernehmen. Dieser Ausgleich ist normalerweise intern zwischen den Vertragsparteien bzw. über den Kaufvertrag zu klären.

Sie pflegen den Eigentümerwechsel trotzdem mit Beginn- und Enddatum, damit die Eigentümerhistorie sauber dokumentiert ist. Die Abrechnung erstellen Sie für den maßgeblichen Eigentümer. Diese Darstellung orientiert sich an der üblichen Verwalterpraxis und an der VDIV-Musterabrechnung 3.0.

Siehe auch: Eigentümerwechsel pflegen.

Welcher Eigentümer erhält die Abrechnung nach einem Wechsel — Verkäufer oder Käufer?

Standardmäßig der Eigentümer am 31.12. des Abrechnungsjahres. Er erhält das Anschreiben und trägt die Abrechnungsspitze (Nachschuss oder Guthaben).

Wechselt die Einheit jedoch erst nach dem Jahresende und noch vor der Eigentümerversammlung den Eigentümer, ist der neue Eigentümer maßgeblich: Den Nachschuss aus der Abrechnungsspitze schuldet nach § 28 Abs. 2 WEG, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist (BGH, V ZR 113/11). Tragen Sie dafür in den Abrechnungsoptionen über der Abrechnungstabelle das Beschlussdatum der Eigentümerversammlung ein und generieren Sie neu.

Die laufenden Hausgeld-Vorschüsse des Abrechnungsjahres bleiben unabhängig davon beim Eigentümer des jeweiligen Jahres. Details: Wer erhält die Abrechnung — das Beschlussdatum.

Warum steht die Rücklage einmal geplant und einmal abgerechnet?

In der Jahresabrechnung werden Plan und Abrechnung gegenübergestellt. Wenn im Wirtschaftsplan zum Beispiel 21.500,00 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage beschlossen wurden und die Eigentümer genau diese 21.500,00 € gezahlt haben, erscheint der Betrag einmal als geplant und einmal als abgerechnet.

Das ist keine doppelte Belastung. Es zeigt:

Darstellung	Bedeutung
Geplant	Im Wirtschaftsplan beschlossener Vorschuss zur Rücklage
Abgerechnet	Tatsächlich in der Abrechnung berücksichtigter Vorschuss
Abrechnungsspitze	Differenz zwischen Plan und Abrechnung

Sind geplant und abgerechnet gleich hoch, beträgt die Abrechnungsspitze für diesen Teil 0,00 €.

Ist eine Umbuchung vom Tagesgeldkonto eine Entnahme aus der Rücklage?

Nicht automatisch. Eine Überweisung zwischen Girokonto und Tagesgeldkonto ist zunächst nur eine Umbuchung zwischen zwei Bankkonten der WEG. Die Rücklage selbst ist buchhalterisch nicht mit einem einzelnen Bankkonto gleichzusetzen.

Ein Tagesgeldkonto kann zwar als Rücklagenkonto geführt werden. Die Umbuchung vom Tagesgeldkonto auf das Girokonto bedeutet aber noch nicht automatisch, dass die Rücklage entnommen wurde. Eine tatsächliche Entnahme liegt erst dann vor, wenn Rücklagenmittel für eine konkrete Maßnahme oder einen bestimmten Aufwand verwendet werden, zum Beispiel für eine größere Reparatur oder Sanierung.

In der Abrechnung werden deshalb nicht reine Kontenüberträge als Zuführung oder Entnahme gewertet, sondern:

• beschlossene und gezahlte Rücklagenvorschüsse der Eigentümer,
• tatsächliche buchhalterische Entnahmen für Maßnahmen,
• der daraus folgende Anfangs- und Endbestand der Rücklage.

Das passt zur Rechtsprechung des BGH vom 25.09.2020, Az. V ZR 80/19. Der VDIV fasst dazu zusammen, dass Kontenüberträge zwischen Gemeinschaftskonten aus Transparenzgründen dargestellt werden können, aber als nicht abrechnungsrelevant zu kennzeichnen sind. Außerdem darf der buchhalterische Rücklagenbestand nicht schlicht mit dem Stand eines Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden.

Quelle: VDIV: BGH verfeinert seine Rechtsprechung zur Transparenz einer Jahresabrechnung.

Eine Einheit ist vermietet — wie rechne ich gegenüber dem Mieter ab?

Nicht über die WEG. Die WEG-Jahresabrechnung richtet sich an den Eigentümer. Für die Abrechnung gegenüber dem Mieter legen Sie ein Objekt der Sondereigentumsverwaltung an und legen dort die umlagefähigen Anteile des Hausgelds auf den Mieter um.

→ Sondereigentumsverwaltung im Überblick

Was mache ich, wenn eine Abrechnung nicht heruntergeladen wird?

Laden Sie die Seite zuerst neu und versuchen Sie den Download erneut. Wenn die Abrechnung gerade erst generiert wurde, kann der Hintergrundprozess noch laufen. Prüfen Sie danach:

• Wird in der Übersicht ein Download-Menü angezeigt?
• Gibt es Warnungen in der Qualitätsprüfung?
• Haben Sie nach einer Stammdaten- oder Buchungskorrektur neu generiert?

Bleibt der Download aus, nutzen Sie den Feedback-Link unten auf der Seite und nennen Sie Objekt, Jahr und Einheit.