Mietverwaltung im Überblick
Die Mietverwaltung folgt einem ähnlichen Aufbau wie die WEG-Verwaltung, dreht sich aber um Mieter, Mietverträge, Vorauszahlungen und die jährliche Betriebskostenabrechnung. Sie können mit Bankbuchungen arbeiten, wenn Sie ein Treuhand- oder Objektkonto führen. Ohne eigenes Objektkonto erfassen Sie die Betriebskosten direkt im Bereich Kosten.
Der MV-Workflow
Abschnitt betitelt „Der MV-Workflow“- Mietobjekt anlegenAdresse + Verwaltungsart „Mietverwaltung“
- Einheiten & MieterWohnflächen, Mietverhältnisse mit Zeitraum
- VorauszahlungenMonatliche Nebenkostenvorauszahlungen pro Mieter
- Kosten erfassenOptional per Bankbuchung, sonst direkt als Kostenposition
- Buchhaltung prüfenKosten, Miete, Privatentnahmen, Kautionen und Überschussrechnung
- BetriebskostenabrechnungGenerieren, prüfen, herunterladen
Bilder aus dem laufenden Betrieb
Abschnitt betitelt „Bilder aus dem laufenden Betrieb“| Bereich | Vorschau |
|---|---|
| Einheiten + Mieter |  |
| Kosten |  |
| Nebenkostenabrechnung |  |
Wo sich MV von der WEG-Verwaltung unterscheidet
Abschnitt betitelt „Wo sich MV von der WEG-Verwaltung unterscheidet“| Thema | WEG | Mietverwaltung |
|---|---|---|
| Hauptperson | Eigentümer | Mieter |
| Verteilung | Häufig MEA | Häufig Wohnfläche oder Personentage |
| Planwerte | Wirtschaftsplan + Hausgeld | Nebenkostenvorauszahlungen |
| Bankkonto | WEG-Konten sind regelmäßig zentral | Treuhand-/Objektkonto optional |
| Kostenpflege | Meist über Bankbuchungen | Per Bankbuchung oder direkt im Bereich Kosten |
| Ergebnis | Jahresabrechnung mit Spitze und Rücklagen | Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben |
| Umlagefähigkeit | Keine Trennung | Pro Konto kennzeichnen, was umlagefähig ist |
| Privatverkehr und Kautionen | Nicht verfügbar | Eigene erfolgsneutrale Kontenarten und Registerkarten in der Kontenübersicht |
Buchhaltung im Mietobjekt prüfen
Abschnitt betitelt „Buchhaltung im Mietobjekt prüfen“Die Kontenübersicht trennt die MV-Buchungen in Kostentragung, Miete, Vermögenswerte, Privatentnahmen und Kautionen. Die Überschussrechnung fasst die tatsächlich geflossenen Mieteinnahmen, Ausgaben und erfolgsneutralen Zahlungen für die Anlage V zusammen.
Privatentnahmen, Privateinlagen, Kautionen und Darlehenstilgungen (auf Verbindlichkeitskonten) sind erfolgsneutral: Sie werden nicht als Einnahmen oder Kosten gewertet und erscheinen in der Überschussrechnung nur im Block der erfolgsneutralen Zahlungen.
Für die Steuerkanzlei geben Sie die Buchungen des Objekts über den DATEV-Export als fertigen Buchungsstapel weiter.
Ist die Umsatzsteuer-Option des Mietobjekts für das gewählte Jahr aktiv, zeigt die Kostenübersicht zusätzlich Brutto, Konten-Steuersatz, den rechnerisch enthaltenen USt-Anteil und Netto. Details: Umsatzsteuer verstehen.
Zwei Wege zur Kostenpflege
Abschnitt betitelt „Zwei Wege zur Kostenpflege“Mit Treuhand- oder Objektkonto: Importieren Sie die Bankbewegungen und buchen Sie Betriebskosten auf die passenden Konten. Das ist sinnvoll, wenn Sie Zahlungen direkt für das Mietobjekt verwalten und die Bankhistorie als Nachweis nutzen möchten.
Ohne eigenes Objektkonto: Tragen Sie Kosten direkt im Bereich Kosten ein. Dort können Sie Betrag, Verteilung und den § 35a-Anteil pflegen oder überschreiben. Die Umlagefähigkeit steuern Sie am Kostenkonto im Kontenplan. Dieser Weg ist besonders praktisch, wenn die Kosten aus Eigentümerunterlagen, Rechnungsübersichten oder einer externen Buchhaltung kommen.
Mehrere Mieter pro Wohnung
Abschnitt betitelt „Mehrere Mieter pro Wohnung“Stehen mehrere Mieter auf einem Vertrag (z. B. Eheleute, WG), erscheinen sie alle im Adressblock und in der gemeinsamen Anrede:
„Sehr geehrte Frau Müller, sehr geehrter Herr Müller,“
Die Software erkennt das automatisch aus den Kontaktdaten des Mietverhältnisses.
Häufige Fehlerquellen
Abschnitt betitelt „Häufige Fehlerquellen“- Wohnfläche fehlt — viele Verteilerschlüssel basieren darauf.
- Mietverhältnis ohne Endedatum bei Auszug — neue Mieter überlappen sonst mit alten.
- Kosten nicht als umlagefähig markiert — sie tauchen in der Betriebskostenabrechnung nicht auf.
- § 35a-Anteile fehlen — Lohn- und Fahrtkosten erscheinen nur, wenn sie an der Kostenposition oder Buchungsposition gepflegt sind.
- Vorauszahlungen vergessen — die Spitze fällt dann zu hoch aus.
- Privatentnahme, Kaution oder Darlehenstilgung als Kosten gebucht — dadurch wird der Überschuss verfälscht; verwenden Sie Privatentnahmen-, Kautions- bzw. Verbindlichkeitskonto.