Kontenübersicht

Die Kontenübersicht ist die dritte Ansicht in der Buchhaltung — neben Transaktionen und Buchen. Während die Transaktionsliste die Bankbewegungen zeigt, betrachtet die Kontenübersicht dieselben Buchungen aus Sicht der Buchungskonten: Was ist auf jedem Konto gebucht, und wie ist der Saldo?

Kontenübersicht je Kontenart

Aufbau

Die Konten sind nach Kontenart in Registerkarten gegliedert. In einer WEG sind das:

Registerkarte	Inhalt
Kostentragung	Umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Direktkosten	Einheitenscharf zugeordnete Kosten
Rücklagen	Erhaltungs- und Liquiditätsrücklage
Hausgeld	Beitragskonten je Einheit
Forderungen	Ansprüche der Gemeinschaft (z. B. Hausgeldrückstände)
Verbindlichkeiten	Offene Verpflichtungen (z. B. Guthaben aus Vorjahren)
Sonderumlagen	Geplante und laufende Sonderzahlungen

In der Mietverwaltung sind die Konten fachlich anders gegliedert:

Registerkarte	Inhalt
Kostentragung	Umlagefähige und nicht umlagefähige Objektkosten
Miete	Tatsächlich gebuchte Mietzahlungen
Vermögenswerte	Bestände und sonstige Vermögenswerte des Mietobjekts
Privatentnahmen	Erfolgsneutraler Privatverkehr des Eigentümers
Kautionen	Erfolgsneutrale Einzahlungen und Rückzahlungen von Mietkautionen
Überschussrechnung	Einnahmen und Werbungskosten als Vorbereitung der Anlage V

Jede Zeile ist ein Buchungskonto mit Soll, Haben und Saldo. Beträge sind vorzeichenrichtig: ein roter Saldo steht für eine Belastung, ein grüner für ein Guthaben.

Kontenblatt aufklappen

Konto öffnen

Ein Klick auf ein Konto klappt das Kontenblatt auf. Es listet jede einzelne Buchung mit Beleg, Datum, Beschreibung sowie Soll, Haben und der laufenden Saldoentwicklung — abgeschlossen mit einer Summenzeile.
Beleg nachverfolgen

Ist eine Buchung mit einer Rechnung verknüpft, führt die Belegnummer direkt zur hinterlegten Rechnung. So lässt sich jeder Saldo bis zum Originalbeleg zurückverfolgen.

USt neben dem Bruttobetrag anzeigen (nur Mietverwaltung)

Ist für das Mietobjekt die Umsatzsteuer-Option (§ 9 UStG) aktiviert und gilt sie bereits für das ausgewählte Jahr, zeigt die Registerkarte Kostentragung statt Soll/Haben die Spalten:

Spalte	Bedeutung
Brutto	Gebuchter Bruttobetrag des Kostenkontos
USt-Satz	Am Konto hinterlegte Klassifikation: 19 %, 7 % oder ohne USt
davon USt	Rechnerisch im Bruttobetrag enthaltener USt-Anteil
Netto	Brutto abzüglich des rechnerischen USt-Anteils

Typische Klassifikationen sind Hausreinigung 19 %, Trinkwasser 7 % und Müllgebühren ohne USt. Ein noch nicht gepflegtes Konto wird als „nicht klassifiziert“ angezeigt. Den Steuersatz pflegen Sie im Kontenplan am jeweiligen Kostenkonto.

Ohne aktive Option oder vor deren Startjahr bleibt die normale Ansicht mit Soll, Haben und Saldo erhalten. WEG-Objekte erhalten diesen MV-Ausweis nicht.

Kostenkonten-Saldenliste exportieren

In der Registerkarte Kostentragung eines Mietobjekts wählen Sie Gesamtjahr oder ein Quartal (Q1–Q4). Die Auswahl filtert sowohl die angezeigten Kontensalden als auch den Export über PDF herunterladen.

Die PDF-Saldenliste enthält je Kostenkonto Soll, Haben und Saldo. Bei einer im Zeitraum wirksamen Umsatzsteuer-Option weist sie den Saldo als Brutto aus und ergänzt den Eingangs-USt-Satz, den rechnerisch enthaltenen USt-Anteil und den rechnerischen Nettobetrag. Für WEG-Objekte ändert sich die Kontenübersicht nicht; Mietobjekte ohne wirksame Option bleiben beim Soll-/Haben-/Saldo-Modell.

Die Saldenliste dient der Kontenabstimmung und kann als Anlage an Eigentümer oder Steuerberater weitergegeben werden. Sie ist weder eine Betriebskostenabrechnung für Mieter noch die steuerliche Überschussrechnung oder ein vollständiger Objekt- und Liquiditätsbericht.

Privatentnahmen und Privateinlagen buchen (nur Mietverwaltung)

Überweisungen zwischen Objektkonto und Privatkonto des Eigentümers gehören auf ein Konto der Kategorie Privatentnahmen. Das Konto führt Entnahmen und Einlagen in beide Richtungen und ist erfolgsneutral:

Eine Auszahlung an den Eigentümer ist keine Werbungskostenposition.
Eine Privateinlage ist keine Mieteinnahme.
Beide Vorgänge bleiben aus Betriebskostenabrechnung und Überschussrechnung ausgeschlossen.

Bezahlt der Eigentümer dagegen eine echte Objektaufwendung privat, muss die Aufwendung weiterhin auf dem passenden Kostenkonto erfasst werden. Eine bloße Privatentnahme würde die Werbungskosten sonst nicht abbilden.

Kautionen buchen (nur Mietverwaltung)

Ein- und Auszahlungen von Mietkautionen gehören auf ein Konto der Kategorie Kaution. Optional ordnen Sie das Konto einer Einheit zu. Die Buchungen sind erfolgsneutral: Eine eingegangene Kaution ist keine Mieteinnahme, eine Rückzahlung keine Objektaufwendung.

Die Registerkarte Kautionen zeigt die Kautionsbuchungen des ausgewählten Jahres. Das tatsächliche Kautionsguthaben auf einem getrennten Kautions- oder Treuhandkonto bleibt davon als Bankvermögen getrennt.

Hausgeld je Einheit prüfen

Die Registerkarte Hausgeld zeigt die Beitragskonten der Einheiten. Hier lässt sich je Eigentümer der Soll- und Ist-Stand ablesen — ein schneller Weg, um Rückstände oder Überzahlungen zu erkennen.

Hausgeldkonten je Einheit

Überschussrechnung (Anlage V, nur Mietverwaltung)

Die Registerkarte Überschussrechnung stellt für Mietobjekte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11 EStG) zusammen — als Vorbereitung der Anlage V zur Steuererklärung des Eigentümers:

Block	Inhalt
Einnahmen	Vereinnahmte Mieten und Vorauszahlungen je Mietkonto
Umlagefähige Werbungskosten	Bezahlte Betriebskosten (werden über die Abrechnung umgelegt, sind aber trotzdem Werbungskosten)
Nicht umlagefähige Werbungskosten	Verwaltung, Instandhaltung und weitere Kosten des Eigentümers
Überschuss	Einnahmen minus Werbungskosten (grün = Überschuss, rot = Werbungskostenüberschuss)

Beide Kostenblöcke fließen vollständig in die Summe Werbungskosten ein. „Nicht umlagefähig“ bedeutet ausschließlich, dass die Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden können — sie werden deshalb nicht aus der Überschussrechnung herausgerechnet. Das Ergebnis berechnet sich als Einnahmen minus umlagefähige Werbungskosten minus nicht umlagefähige Werbungskosten.

Grundlage sind ausschließlich die tatsächlich geflossenen Bankbuchungen des gewählten Zeitraums. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) kennt abrechnung360 nicht — sie ergänzt der Steuerberater. Die Auswertung ersetzt keine steuerliche Beratung.

Zeitraum wählen und als PDF exportieren

Über dem Bericht wählen Sie den Auswertungszeitraum: Gesamtjahr oder ein einzelnes Quartal (Q1–Q4) — etwa um dem Steuerberater die Zahlen quartalsweise zu übergeben. Die Schaltfläche PDF herunterladen exportiert genau den angezeigten Zeitraum als PDF mit Objektadresse, Einnahmen, Werbungskosten und Ergebnis.

Auch der Abrechnungs-Assistent liefert die Überschussrechnung — auf Wunsch für einen Teilzeitraum („Überschussrechnung Q2 2026“) und als PDF-Download-Link.