Eigentümerwechsel

Video-Anleitung

Das folgende Video zeigt den Eigentümerwechsel in der WEG-Verwaltung Schritt für Schritt:

Bei einem Eigentümerwechsel pflegen Sie zwei Eigentumsverhältnisse an derselben Einheit — das alte mit Endedatum, das neue mit Beginndatum. Die WEG-Jahresabrechnung bleibt nach § 28 WEG aber einheitenbezogen: Sie wird für die Wohnung erstellt und nicht als getrennte Jahresabrechnung für Verkäufer und Käufer.

• Notarvertrag
• Altes Verhältnis: Ende-Datum
• Neues Verhältnis: Beginn-Datum
• Maßgeblichen Eigentümer prüfen
• Eine WEG-Abrechnung je Einheit

Wann ein Wechsel?

Der Eigentümer­wechsel wird in der Verwaltung mit dem für Ihre Unterlagen maßgeblichen Datum gepflegt, häufig dem vereinbarten Lasten- und Nutzenwechsel. Die Aufteilung laufender Kosten zwischen Verkäufer und Käufer ist regelmäßig Sache des Kaufvertrags bzw. der Vertragsparteien.

Situation	Wechseldatum
Notarvertrag 15.03., Lastenwechsel 01.04.	01.04. ist Beginn des neuen Verhältnisses
Übergang zum Quartalsende	Letzter Tag des Quartals als Ende, Folgetag als Beginn
Erbfall mit Eintrag im Grundbuch	Eintragungs­datum

Vorgehen

1. Einheit öffnen

   Objekt → Einheiten öffnen und die betreffende Einheit anklicken.

2. Altes Verhältnis abschließen

   Im Schritt Eigentümer das bisherige Verhältnis öffnen und das Ende-Datum eintragen (z. B. 31.03.2026). Speichern.

3. Neues Verhältnis anlegen

   Hinzufügen klicken, neuen Kontakt anlegen oder bestehenden auswählen, Beginn-Datum eintragen (z. B. 01.04.2026). Bei Eheleuten beide Kontakte am selben Verhältnis hinterlegen.

4. Kontaktdaten prüfen

   Adresse, Anrede und Titel des Käufers vollständig pflegen — sie werden für das Anschreiben benötigt.

5. Jahresabrechnung neu generieren

   Falls die Jahresabrechnung des laufenden Jahres bereits existiert: neu generieren. Abrechnung360 erstellt die WEG-Abrechnung für den maßgeblichen Eigentümer der Einheit.

Bei Verkauf mitten im Jahr

Tragen Sie den Wechsel so ein, wie er in Ihren Verwaltungsunterlagen maßgeblich ist. Die WEG-Abrechnung wird nicht in eine Verkäufer- und Käuferabrechnung aufgeteilt; einen internen zeitanteiligen Ausgleich klären die Vertragsparteien normalerweise außerhalb der WEG-Abrechnung.

Was die Abrechnung tut

• Einheitenbezug — die Jahresabrechnung wird für die Einheit erstellt, nicht personenbezogen für alte und neue Eigentümer getrennt.
• Maßgeblicher Eigentümer — Empfänger und Abrechnungsspitze richten sich standardmäßig nach dem Eigentümer am 31.12. des Abrechnungsjahres. Fand der Wechsel erst nach dem Jahresende, aber noch vor der Beschlussfassung statt, tragen Sie das Beschlussdatum ein.
• Kein interner Kaufvertragsausgleich — Abrechnung360 übernimmt nicht die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Das ist aus Verwaltersicht regelmäßig nicht empfehlenswert und wird üblicherweise im Kaufvertrag geregelt.
• Rücklagenanteil — die Erhaltungsrücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft; ein etwaiger wirtschaftlicher Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer gehört nicht in die WEG-Jahresabrechnung.

Wer erhält die Abrechnung — das Beschlussdatum

Bei einem Wechsel stellt sich die Frage, wer die Abrechnung erhält und die Abrechnungsspitze (Nachschuss oder Guthaben) trägt: der Verkäufer oder der Käufer. Abrechnung360 beantwortet sie über das Beschlussdatum der Eigentümerversammlung.

Der rechtliche Hintergrund

Den Anspruch auf den Nachschuss bzw. das Guthaben aus der Abrechnungsspitze schuldet nach § 28 Abs. 2 WEG derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist — nicht zwingend der Eigentümer am 31.12. (BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 113/11). Das ist nur dann relevant, wenn die Einheit zwischen dem Jahresende und der Eigentümerversammlung den Eigentümer gewechselt hat.

Fall	Empfänger und Abrechnungsspitze
Kein Wechsel nach dem 31.12.	Eigentümer am 31.12. — kein Beschlussdatum nötig
Wechsel zwischen 31.12. und ETV	Eigentümer am Beschlussdatum — Beschlussdatum eintragen

Beschlussdatum eintragen

1. WEG-Abrechnungen öffnen

   Im Objekt die Registerkarte WEG-Abrechnungen wählen und das Abrechnungsjahr aktivieren.

2. Abrechnungsoptionen aufklappen

   Über der Tabelle den Bereich Abrechnungsoptionen aufklappen.

3. Datum setzen

   Unter Beschlussdatum der Eigentümerversammlung das Datum der ETV eintragen (frühestens der 01.01. des Folgejahres). Leer lassen bedeutet: Eigentümer per 31.12..

4. Neu generieren

   Die Jahresabrechnung neu generieren, damit das Datum wirkt.

Mit dem KI-Assistenten

Sie können das Beschlussdatum auch dem Assistenten diktieren — z. B. „Setze das Beschlussdatum der Abrechnung 2025 auf den 15.05.2026“. Er zeigt Jahr und Datum zur Bestätigung an, bevor er es speichert.

Was das Beschlussdatum steuert — und was nicht

Position	Fällt auf
Empfänger des Anschreibens	Eigentümer am Beschlussdatum
Abrechnungsspitze (Nachschuss / Guthaben)	Eigentümer am Beschlussdatum
Laufende Hausgeld-Vorschüsse des Jahres	Eigentümer im Abrechnungsjahr — unverändert

Nur die Abrechnungsspitze folgt dem Beschlussdatum. Die laufenden Hausgeld-Vorschüsse bleiben bei dem Eigentümer, der sie im Abrechnungsjahr nach dem Monatsersten-Prinzip geschuldet hat — ein späterer Beschluss verschiebt keine bereits fällig gewesenen Vorschüsse.

Der Wirtschaftsplan ist nicht betroffen

Das Beschlussdatum gilt ausschließlich für die Jahresabrechnung (Rückblick). Der Wirtschaftsplan nennt den Eigentümer zum 01.01. des Planjahres, weil die Vorschüsse vorausschauend beschlossen werden — siehe Wirtschaftsplan.

Sonderfälle

Co-Eigentümer ändert sich

Wenn nur ein Teil eines Bruchteils­eigentums (z. B. Eheleute) wechselt: beide am Verhältnis hinterlegt, Wechsel als neues Verhältnis mit beiden neuen Kontakten.

Erbfall

Das alte Verhältnis endet mit dem Sterbedatum. Das neue beginnt mit dem Tag der Eintragung im Grundbuch (oder dem juristisch dokumentierten Übergangs­datum). Anschreiben werden an die Erbengemeinschaft adressiert, sobald die Kontakte hinterlegt sind.

Kaufpreis-Anteil an Rücklage

Die anteilige Übertragung der Erhaltungs­rücklage zwischen Verkäufer und Käufer regelt der Notarvertrag, nicht die WEG-Verwaltung. Aus Sicht der WEG bleibt die Rücklage als Gesamtbetrag bestehen — der Eigentümer­wechsel ist nur ein Wechsel der Person, nicht eine Auszahlung.

Weitere Erläuterung: FAQ Eigentümerwechsel.

Prüfpunkte

• Ende- und Beginn-Datum schließen sich lückenlos an? Lücken bedeuten „Eigentümer fehlt“-Warnung.
• Kontaktdaten des Käufers komplett? Adresse, Anrede, ggf. Titel — sonst kann das Anschreiben nicht generiert werden.
• Wechsel erst nach dem 31.12.? Dann das Beschlussdatum eintragen, damit Empfänger und Abrechnungsspitze beim richtigen Eigentümer landen.
• Jahresabrechnung neu generiert? Änderungen wirken erst nach erneuter Generierung — siehe Abrechnungs­warnungen.
• Hausgeld-Festsetzung beim Käufer geprüft? Manuell überschriebene Werte gelten weiter, auch über den Wechsel hinweg — bei Bedarf zurücksetzen.

Nächster Schritt

→ Eigentümer und Eigentumsverhältnisse — die Grundlagen zur zeitlichen Zuordnung.
→ Jahresabrechnung erstellen — nach dem Wechsel neu generieren.