Verteilerschlüsselarten

Ein Verteilerschlüssel beantwortet die Frage: „Welcher Anteil dieses Kostenpostens entfällt auf welche Einheit?“ Abrechnung360 stellt sieben Schlüsseltypen bereit — vier davon werden vom System aus Einheiten­feldern berechnet, drei können Sie frei pflegen.

Übersicht

Schlüssel	Quelle	Aktualisierung	Typischer Einsatz
Miteigentumsanteile (MEA)	Feld mea an der Einheit	automatisch	Verwaltervergütung, Versicherung, Erhaltungs­rücklage
Quadratmeter Wohneinheit	Feld quadratmeter an der Einheit	automatisch	Heizkosten-Grundanteil, Allgemeinstrom
Anzahl Wohneinheiten	Anzahl der Einheiten	automatisch	Müllabfuhr, Treppenhaus­reinigung
Personentage	Bewohner × Tage je Einheit/Jahr	automatisch	Wasser, Abwasser, Müll bei Personen­abhängigkeit
Fest definierter Schlüssel	manuell, einheitlich	nur bei Änderung	Sondervereinbarungen, Garagen-Anteile
Datierter Schlüssel (verbrauchs­abhängig)	manuell, pro Jahr	jährlich	Heizkosten-Verbrauchsanteil aus der Messdienst-Abrechnung
Zählerbasierter Schlüssel	Zählerstände je Einheit	je Ablesung	Kaltwasser-, Strom- und Wärmemengenzähler in Eigenablesung

Im Detail

Miteigentumsanteile (MEA)

Verteilt Kosten proportional zum MEA-Wert der Einheit aus der Teilungserklärung.

• Bezugsgröße ist meistens /1.000 oder /10.000.
• Summe muss der Bezugsgröße entsprechen, sonst entstehen Centbeträge an falscher Stelle.
• Standard-Verteilung für nicht-verbrauchs­abhängige Kosten in der WEG.

Quadratmeter Wohneinheit

Verteilt Kosten proportional zur Wohnfläche in m².

• Ideal für Heizkosten-Grundanteil, Allgemeinstrom, Beleuchtung.
• Voraussetzung: Wohnfläche an jeder Wohn- und Gewerbeeinheit gepflegt. Bei Stellplätzen und Garagen die Fläche leer lassen — mit erfasstem Wert nähmen sie an der Umlage teil, die Abrechnungsprüfung warnt in diesem Fall.

Anzahl Wohneinheiten

Verteilt Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten.

• Ideal für Müllabfuhr, Treppenhaus­reinigung, sofern keine personen­abhängige Aufteilung gewünscht ist.
• Gezählt werden Wohn- und Gewerbeeinheiten inklusive Häuser; Stellplätze, Garagen und Grundstücke zählen automatisch nicht mit. Sollen Garagen anteilig belastet werden, pflegen Sie das als eigenen festen Schlüssel.
• Auch die Gleichverteilung, die bei eigenen Schlüsseln ohne gepflegte Werte greift, verteilt nur über Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Personentage

Anteil pro Einheit = Bewohner × Tage in Bewohnung über das Jahr.

• Ideal für Wasser, Abwasser, Müll bei Personen­abhängigkeit.
• Voraussetzung: Bewohner­zahlen pro Einheit und Zeitraum gepflegt. Wechsel mitten im Jahr werden korrekt erfasst.
• Bezugs­größe ist die Summe aller Personentage des Objekts.
• Stellplätze, Garagen und Grundstücke zählen nie mit — sie haben keinen Haushalt, an den ein Personen­schlüssel anknüpfen könnte. Eine dort hinterlegte Personenzahl bleibt ohne Wirkung; die Abrechnungs­prüfung weist darauf hin. Soll eine Garage anteilig mittragen (Teilungs­erklärung, Beschluss, Garagenvertrag), gehört das in einen eigenen festen Schlüssel auf einem eigenen Kostenkonto.
• Leerstand einer Wohnung zählt mit einer Person (fiktive Belegung) — sonst trügen die übrigen Einheiten die personen­abhängigen Kosten des Leerstands mit. Eine Personenzahl von 0 ist bei Wohnungen nicht möglich. Rechtlicher Hintergrund: Das Leerstands­risiko trägt der Eigentümer (BGH Az. VIII ZR 159/05); die fiktive Person ist der dafür anerkannte Weg (BGH Az. VIII ZR 180/12, Billigkeits­entscheidung im Einzelfall).
• Gewerbeeinheiten dürfen mit 0 geführt werden — dann tragen sie keine personen­abhängigen Kosten. Sinnvoll, wenn das Gewerbe über Zähler, Fläche oder einen eigenen Schlüssel abgerechnet wird.
• Fehlt einer Wohneinheit im Jahr jeder Bewohner­zeitraum, zählt sie mit 0 und ihr Anteil verteilt sich auf die übrigen — die Abrechnungs­prüfung meldet das als Fehler.

Fest definierter Schlüssel

Beliebige, über Jahre konstante Anteile pro Einheit. Summe ist frei wählbar — z. B. 100 (Prozent), 1.000 (Promille) oder reale Verbrauchswerte.

• Ideal für Sondervereinbarungen aus dem Notarvertrag oder ETV-Beschluss.
• Werte bleiben bestehen, bis Sie sie manuell ändern.

Datierter Schlüssel

Wie der feste Schlüssel, aber pro Wirtschaftsjahr separat gepflegt — typisch für verbrauchs­abhängige Werte, die bereits fertig berechnet vorliegen, etwa aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.

• Werte werden jährlich erfasst.
• Fehlende Werte im Plan­jahr werden seit Mai 2026 automatisch durch eine gleichmäßige Verteilung ersetzt — protokolliert als Warnung in der Qualitäts­prüfung.

Zählerbasierter Schlüssel

Erfasst werden Zählerstände, nicht Verbräuche — verteilt wird die Differenz zum vorherigen Stand. Für selbst abgelesene Kaltwasser-, Strom- oder Wärmemengenzähler.

• Je Einheit können mehrere Zähler angelegt werden; verteilt wird die Summe ihrer Verbräuche.
• Zählerwechsel: Der alte Zähler erhält ein Ausbaudatum und behält seine Stände, der neue startet mit eigenem Anfangsstand — beide zusammen ergeben den Jahresverbrauch.
• Mietverwaltung: Beim Mieterwechsel genügt eine Zwischenablesung zum Auszugsdatum — die Aufteilung auf die Mietverhältnisse erfolgt automatisch. Fehlt sie, meldet die Abrechnungsprüfung den Mangel. Leerstandsverbrauch verbleibt beim Eigentümer.
• Einheiten ohne Zähler erhalten keinen Anteil; die Abrechnungsprüfung weist darauf hin.
• Im Wirtschaftsplan greift ohne Ablesungen im Planjahr die gleichmäßige Verteilung.

Verteilerschlüssel anlegen

Eigene Schlüssel pflegen Sie unter Einstellungen → Verteilerschlüssel im Objekt — siehe Verteilerschlüssel.

Feld	Pflicht	Bedeutung
Name	ja	Z. B. „Heizung Verbrauchsanteil 2026“
Typ	ja	Einer der oben gelisteten
Bezugsgröße	bei eigenen Schlüsseln	Summe aller Anteile (z. B. 1.000 für Promille)
Werte pro Einheit	bei eigenen Schlüsseln	Anteilswerte; bei datiertem Schlüssel pro Jahr

Wo der Schlüssel wirkt

Kontext	Wirkung
Kontenplan	Jedes Kosten- und Rücklagen­konto erhält einen Schlüssel
Wirtschaftsplan	Anteil pro Einheit wird beim Plan-Eintrag automatisch berechnet
Hausgeld	Wird über die Konto-Anteile aggregiert
Jahres­abrechnung	Tatsächliche Kosten werden über denselben Schlüssel verteilt

Prüfpunkte

• Summe der Anteile entspricht der Bezugsgröße?
• Alle Einheiten in eigenen Schlüsseln berücksichtigt?
• Datierte Schlüssel für das aktuelle Plan­jahr befüllt?
• MEA-Pflege an Einheiten ist die häufigste Fehlerquelle — Summe muss exakt sein.

Verwandte Referenzen

• Verteilerschlüssel (Prozess) — Wie man sie pflegt.
• Buchungskonto-Felder — Welche Konten welche Schlüssel brauchen.